실거주를 위해 세입자를 두고 주택을 매수한 뒤, 추가 전세 계약을 연장하지 않고 실거주 목적으로 세입자를 내보내려는 경우가 많아지고 있습니다. 그러나 한 번에 전세보증금을 세입자에게 전달하기에 무리가 있는 경우가 많습니다.
이 때문에 많은 사람들은 전세퇴거자금대출을 이용하고 있습니다.
이번 포스팅에서는 전세보증금 반환 대출이라고도 불리는 전세퇴거자금 대출 조건, 한도, 신청 방법, Q&A에 대해 알아보도록 하겠습니다.
- 전세퇴거자금 대출 이란?
- 전세퇴거자금 대출 조건
- 전세퇴거자금 대출 한도
- 전세퇴거자금 신청방법
- 젠세퇴거자금 Q&A
전세퇴거자금 대출 이란?
전세퇴거자금 대출은 생활안전자금 대출의 종류로서, 세입자가 퇴거하게 될 경우 보증금을 반환해 주기 위한 목적으로 해당 주택을 담보로 돈을 빌리는 대출 상품입니다.
전세퇴거자금 대출 조건
전세퇴거자금 대출 자격 조건은 기본적으로 주택에 대한 임대차 계약 1년 이상 된 임대인으로 서 다음의 조건에 충족하는 경우 대출을 실행할 수 있는 조건이 성립됩니다.
- 임대차 계약 만료 및 임대인과 합의에 따라 계약해지된 경우
- KB 시세 15억 이하 주택 소유(19년 12월 17일 이후) 불가
- 법인 입대사업자 대출 불가
2019년 12월 17일 이후
2019년 12월 17일 이후 소유권을 취득한 15억 원 초과 아파트는 전세퇴거자금대출이 불가능합니다.
다만, 예외적으로 2019년 12월 16일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부했다는 증빙자료를 제출할 수 있다면 전세퇴거자금 대출 자격 조건을 득할 수 있습니다.
2019년 12월 17일 이후 매수한 아파트가 당시 시세가 15억 원 이하였는데, 시세 상승으로 인해 현재 15억 원이 초과하는 경우 대출 조건이 되는지?
답은 불가능합니다. 왜냐하면 전세퇴거자금 대출은 현재 시세 기준으로 대출 규제를 적용하고 있기 때문입니다.
3개월 이내 실거주 입주
만약 9억 원을 초과하는 주택에 대해 전세퇴거자금 대출을 실행했을 경우, 대출을 받은 후 3개월 이내에 실거주 입주를 하여야 합니다. 채무가가 속한 세대의 세대주 또는 세대원이 실거주 입주가 가능하여야 하며, 그에 대한 증빙자료가 있어야 합니다.
만약 증빙자료를 제출하지 않았을 경우, 약정 위반에 해당하여 세대주의 경우 향후 3년간 주택 관련 대출이 전면 금지됩니다.
전세퇴거자금 대출을 실행하고 바로 세입자를 받아서 대출을 상환한다고 해도 반드시 전입을 했다는 증빙자료가 필요합니다. 증빙자료를 제출한 이후 다시 세입자를 받아야 합니다.
전세퇴거자금 대출 한도
전세퇴거자금 대출 한도의 경우 대상 부동산이 규제지역에 속하는지 그리고 1 주택자인지 다주택자인지에 따라 결정됩니다. 특히, 규제 지역 다주택자의 경우에는 2억 한도로 제약되는 등 제약이 많습니다.
1) 투기지역 + 1주택자
전세퇴거자금 대출을 받고자 하는 주택이 투기지역에 위치하면서 1 주택인 경우
| 주택시세 | 최대한도 |
| 시세 9억 이하 | LTV 40% |
| 시세 9억 초과 | LTV 20% |
예시) 투기지역 시세 13억 아파트의 경우, 전세퇴거자금 대출은 최대 4.4억 원까지 가능합니다.
시세 9억 이하 9억 원 X 40% = 3.6억 원
시세 9억 초과 4억 원 X 20% = 0.8억 원
2) 투기지역 + 다주택자 (2 주택 이상)
전제퇴거자금 대출을 받고자 하는 주택이 투기지역에 위치하면서 다주택자인 경우
| 주택시세 | 최대한도 |
| 시세 6.66억 이하 | LTV 30% |
| 시세 6.66억 초과 | 2억 |
3) 조정지역 + 1 주택자
전제퇴거자금 대출을 받고자 하는 주택이 조정지역에 위치하면서 1 주택자인 경우
| 주택시세 | 최대한도 |
| 시세 9억 이하 | LTV 50% |
| 시세 9억 초과 | LTV 30% |
예시) 조정지역 시세 10억 아파트의 경우, 전세퇴거자금 대출 최대한도는 4.8억까지 가능합니다.
시세 9억 이하 9억 원 X 50% = 4.5억 원
시세 9억 초과 1억 원 X 30% = 0.3억 원
4) 조정지역 + 다주택자 (2 주택 이상)
전세퇴거자금 대출을 받고자 하는 주택이 조정지역에 위치하면서 다주택자인 경우
| 주택시세 | 최대한도 |
| 시세 5억 원 이하 | LTV 40% |
| 시세 5억 원 초과 | 2억 원 |
5) 비규제 지역
전세퇴거자금 대출을 받고자 하는 주택이 조정지역에 위치하면서 1 주택 및 다주택자인 경우
| 주택시세 | 최대한도 | |
| 1주택자 | 상관 없음 | LTV 70% |
| 다주택자 | 상관 없음 | LTV 60% |
지금까지 설명드린 한도는 LTV 기준으로 작성한 내용이며 정확한 한도를 확인하려면 본인의 DSR 계산을 진행하는 것을 추천드립니다.
부동산계산기
부동산계산기 DTI DSR 신DTI LTV 등기수수료 법무사수수료 공인중개사 중개수수료 종합부동산세 재산세 양도소득세 공동명의 임대수익률
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전세퇴거자금 대출 신청방법
전세퇴거자금 대출 신청방법은 기존 다른 대출 진행과 동일하게 시중 은행에서 신청하여 진행할 수 있습니다.
다만, 최근 여러 규제로 인해 각 은행마다 대출 가능성이 다르기 때문에 반드시 대출 진행을 원하는 은행에 상담 진행 후 진행하는 것을 추천드립니다.
추가로 주택담보는 한국주택금융공사의 보금자리론을 많이 사용하시는데, 전세퇴거자금 대출도 이를 통해서 진행하면 안정적인 고정금리를 적용할 수 있어 좋은 선택이 될 수 있을 것입니다.
전세퇴거자금 대출 Q&A
세입자가 임대차계약 만기일 보다 먼저 퇴거
세입자가 임대차계약 만길이 보다 먼저 퇴거하는 경우에도 전세퇴거자금 대출은 가능합니다. 전세퇴거자금 대출 실행일은 임대차계약서상 만료일이 아닌 실제 임차인 퇴거일 기준입니다.
일시적 1가구 2 주택자
일시적 1가구 2 주택자가 기타 주택 처분 약정 후, 1 주택자에 준해서 전세퇴거자금 대출을 요청할 경우 이는 불가능합니다.
기존 주택을 6개월 이내에 처분한다는 약정만으로 1주택자 조건의 대출은 진행될 수 없습니다. 다만, 전세퇴거자금 대출을 받고자 하는 주택을 제외한 다른 주택에 대한 매도 계약서와 계약금 입금 내역 증빙이 있다면 가능.
추가 주택 구입
전세퇴거자금대출 실행 후, 추가 주택 구입은 불가능합니다.
전세퇴거자금대출은 생활안정자금의 한 종류이기 때문에 전액 상환 전까지는 분양권, 입주권 등을 포함한 모든 추가 주택 구매는 불가능합니다. 만약 이를 어길 시에는 페널티가 부과됩니다.
