미분양 물건 담보대출 '미담대' 시대흐름

미분양 물건 담보대출, 흔히 미담대라고 불리는 이 대출 상품이 본격적으로 등장하기 시작했어요.

 

작년 여름부터 서서히 보였던 미담대는 최근 들어 그 물량이 급증하는 추세입니다.

 

특히 서울과 수도권에서는 지식산업센터와 상가에서 미담대가 나오고 있지만, 지방에서는 아파트까지 미담대가 출시될 가능성이 엿보이고 있습니다.

 

이러한 상황은 건설사와 금융사 간의 복잡한 구조를 반영하고 있으며, 미분양 아파트가 준공되면서 발생하는 다양한 경제적 여파를 예고하고 있습니다.

 

이번 글에서는 미담대의 등장 배경과 그로 인해 발생할 수 있는 부동산 PF의 흐름에 대해 자세히 살펴보겠습니다.

 

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미담대의 등장 배경

미담대는 일반적으로 미분양 아파트를 담보로 하여 대출이 이루어지는 구조입니다.

 

건설사는 준공에 대한 책임만 지고, 분양에 대한 책임은 거의 지지 않는 경우가 많아요. 따라서 아파트가 준공되면 건설사는 공사비를 받고 빠져나가게 되고, 그 이후부터는 금융사 간의 회수 경쟁이 시작됩니다.

 

이 과정에서 미분양이 발생하더라도, 일부 세대는 분양이 되고 잔여 세대가 미분양으로 남는 상황이 대부분이죠. 이러한 구조적 특성으로 인해, 미담대는 미분양이 많아지는 시점에서 본격적으로 활성화됩니다.

 

미담대가 활성화되면, 금융사들은 대출금 회수를 위해 잔금을 납부한 분양 세대의 순위에 따라 다양한 금리를 적용합니다.

 

1순위 금융사는 상대적으로 안전한 대출을 제공하며, 5%의 금리를 받는 반면, 후순위 금융사들은 더 높은 금리를 요구하게 됩니다. 이러한 금리 차이는 미분양 세대의 수에 따라 다르게 나타나며, 이는 금융사들의 리스크 관리와도 밀접하게 관련되어 있어요.

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미분양 해소를 위한 분양 촉진책

미분양이 발생하면, 시행사는 분양 촉진책을 통해 문제를 해결하려고 합니다.

 

초기 단계에서는 가전제품을 제공하는 등의 유인책을 사용하다가, 상황이 더욱 악화되면 발코니 확장이나 분양 축하금 등의 인센티브를 제공하게 되죠.

 

이러한 방법은 시행사의 이익을 감소시키는 큰 부담이 될 수 있습니다. 특히 프로급 분양대행사를 투입하게 되면, 대행사 수수료가 높아지면서 시행사의 이익은 더욱 줄어들게 돼요.

 

이와 같은 분양 촉진책은 미분양 아파트가 시장에 남아있는 한 계속해서 이어질 가능성이 큽니다. 시행사는 가능한 한 다양한 마케팅 전략을 동원해 미분양 세대를 매각하려고 하며, 때로는 할인 분양이라는 극단적인 방법을 사용하기도 합니다.

 

할인 분양은 기존 구매자와의 마찰을 야기할 수 있어, 최후의 수단으로 여겨지곤 하죠.

 

 

 

금융사 간의 이해관계

미담대가 발생하면, 금융사 간의 이해관계가 복잡하게 얽히게 됩니다.

 

1순위 금융사는 대출금을 최대한 빨리 회수하려고 하며, 이 과정에서 미분양 아파트의 공매가 이루어질 수도 있어요.

 

반면, 2순위와 3순위 금융사는 미분양을 최대한 줄이려고 하며, 시간이 걸리더라도 잔여 세대를 매각하려고 하는 경향이 있습니다. 이로 인해 미담대가 발생한 이후에는 금융사 간의 협의가 필요해지며, 대주단 회의가 개최되기도 하죠.

 

이러한 이해관계는 미분양 아파트의 준공 이후에도 계속해서 이어집니다.

 

1순위 금융사는 빠른 Exit을 원하지만, 후순위 금융사들은 미분양 해소를 위해 추가적인 대출이나 강력한 분양 촉진책을 요구하게 됩니다. 이 과정에서 금융사 간의 갈등이 발생할 수 있으며, 이는 미분양 아파트의 가격에 영향을 미치게 됩니다.

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준공 후의 미분양 아파트

준공 후 미분양 아파트는 금융사와 시행사 간의 복잡한 관계를 더욱 부각시키는 요소입니다.

 

미분양이 발생한 아파트는 시장에 남아있는 세대에 대한 분양 촉진책이 필요하며, 이 경우 시행사는 다양한 마케팅 전략을 통해 아파트를 매각하려고 하죠. 그러나 이 과정에서 시행사가 미분양 손실을 감당해야 하는 상황이 발생할 수 있으며, 이는 부동산 PF에 큰 영향을 미칠 수 있습니다.

 

특히 미분양 아파트가 계속 남아있게 되면,

시행사는 결국 할인 분양이라는 극단적인 선택을 하게 됩니다.

 

이는 기존 분양자와의 마찰을 초래할 수 있지만, 시행사는 생존을 위해 이러한 결정을 내릴 수밖에 없는 상황에 처하게 됩니다. 따라서 연이은 미분양 아파트의 출현은 부동산 시장의 불안정성을 더욱 부각시키는 원인이 됩니다.

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향후 부동산 시장 전망

현재의 미담대와 미분양 아파트 현상은 부동산 시장에 지대한 영향을 미칠 것으로 보입니다.

 

특히 서울과 수도권의 핵심 지역에서는 미분양 아파트가 줄어들 가능성이 있지만, 지방에서는 상황이 다를 수 있습니다. 지방의 미분양 아파트가 증가하면서, 시행사와 금융사 간의 갈등이 심화될 가능성이 높아요.

 

이로 인해 향후 부동산 시장의 방향성과 안정성에 대한 우려가 커질 것으로 예상됩니다.

 

결국, 미분양 아파트의 문제는 단순히 한 지역의 문제로 국한되지 않고, 전체 부동산 시장에 영향을 미치는 복합적인 요소로 작용하게 됩니다. 부동산 시장의 사이클이 긴 만큼, 실수요자들은 신중히 매수 타이밍을 잡아야 할 것입니다.

 

현재의 미분양 아파트 상황은 지속적인 관찰과 분석이 필요하며, 시장의 흐름을 주의 깊게 살펴보는 것이 중요합니다.